TAŞINMAZLARIN ALIM, SATIM ve KİRALAMALARINA ARACILIK FAALİYETLERİ HAKKINDA KAPSAMLI DEĞİŞİKLİKLER.

14/10/2020 tarihli Resmi Gazete “Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik" yayınlanarak yürürlüğe girmiş ve taşınmazların alım, satım ve kiralanması gibi emlakçılık faaliyetleri ile bu faaliyetlerin internet ortamında gerçekleştirilmesi, söz konusu faaliyetleri yürütecek kişilerin edinmesi gereken yetki belgesi, yetki belgesi verilmesinin şartları, taşınmaz ticaretine uygulanacak ilke ve kurallar hakkında birçok kapsamlı değişiklik gerçekleşmiştir.

Yönetmelik ile taşınmaz ticaretine konu hizmetler ; Mülkiyeti devir borcu doğuran işlemler ile ayni veya şahsi hak tesis eden işlemlere aracılık etmek, İnceleme, araştırma ve raporlama yapmak, Rayiç satış veya kira bedeli ile vergi değeri araştırması yaparak iş sahibine bu hususlarda bilgi vermek, Yetkilendirme sözleşmesinde açıkça belirtilmesi koşuluyla; tapu ve kadastro müdürlükleri, vergi dairesi müdürlükleri, yetkili idareler ve diğer kurumlardaki işlemlere aracılık etmek ve bu kurumlardan bilgi ve belge temin etmek, Kira bedeli ödemeleri ile abonelik işlemlerini takip etmek, tamir, bakım ve onarım gibi hizmetlerin verilmesini sağlamak ve bu hususlarla ilgili süreçler hakkında iş sahibini bilgilendirmek, Danışmanlık ve yönetim hizmeti vermek, Devre mülk ve devre tatil satış ve pazarlamasına aracılık etmek, Taşınmaz ticaretine ilişkin diğer hizmetleri yürütmek olarak ifade edilmiştir.

YETKİ BELGESİNİN ŞARTLARI

Taşınmaz Ticareti Hakkında yönetmeliğe göre taşınmaz ticareti, yetki belgesine sahip işletme ve sözleşmeli işletmeler tarafından yapılabilecek, yetki belgesi işletmenin bulunduğu yerdeki il müdürlüğü tarafından verilecektir. İşletmeye yetki belgesi verilebilmesi için birçok şart öngörülmüş ve yönetmelikte sıralanmıştır. Buna göre işletmeye yetki belgesi verilebilmesi için Meslek odasına kayıtlı olunması, Gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olunması, Meslek odası ve vergi kayıtlarındaki iştigal konuları arasında taşınmaz ticareti faaliyetinin bulunması, Sorumlu emlak danışmanlarından en az birinin Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesine sahip olması gerekmekle birlikte sorumlu emlak danışmanlarının en az lise mezunu olması, kasten işlenen bir suçtan dolayı beş yıldan fazla kesinleşmiş hapis cezası almamış olması, yetkili kurum ve kuruluşlarca verilen taşınmaz ticareti konusunda en az yüz saatlik eğitimde başarılı olması gibi birçok şartın da gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Söz konusu yönetmelikte yetki belgesinin verilmesi, yenilenmesi ve iptali de detaylıca düzenlenmiştir.

TAŞINMAZ TİCARETİNE UYGULANACAK İLKE VE KURALLAR

Yönetmelik taşınmaz ticaretine uygulanacak ilke ve kuralları da belirtmiş olmakla birlikte bunların bir kısmı şu şekildedir;

1. Taşınmaz ticaretiyle iştigal edilen iş yeri ikamet amacıyla kullanılamaz ve bu iş yerinde başka bir ticari faaliyette bulunulamaz.

2. Taşınmaz ticaretiyle iştigaledenler;

a) Verdiği hizmet nedeniyle edindiği bilgi ve belgeleri, yetkilendirme sözleşmesinde belirtilen esaslar dışında açıklayamaz ve

kullanamaz.

b) Hizmet sunarken ahlaka uygun, adil, dürüst, özenli ve makul şekilde hareket eder; yanıltıcı bilgi veremez.

c) Haksız ve hukuka aykırı davranış ve ticari uygulamalarda bulunamaz.

ç) Hizmet verdiği kişilerin tercihlerini etkileyecek nitelikteki bilgileri gizleyemez.

d) Hizmet verdiği kişilerin menfaatlerine aykırı davranışta bulunamaz.

e) Hizmet verdiği kişileri yasa dışı olan ve etik olmayan uygulamalara teşvik edemez.

f) Hizmet verdiği kişilere tehdit veya taciz edici davranışlarda bulunamaz.

g) Hizmet verdiği kişilere belge imzalatmadan önce bu belgeleri okumaları için yeterli süre verir, belgelerde yer alan

hükümleri açıklar ve imzalanan belgelerin birer suretini bu kişilere teslim eder.

ğ) Aldığı her teklifi ve karşı teklifi, hizmet verdiği kişilere doğru ve objektif bir şekilde en kısa sürede yazılı olarak veya

elektronik ortamda sunar.

h) Taşınmazın satılması veya kiralanması ya da satış veya kiralamadan vazgeçilmesi yahut yetkilendirme sözleşmesinin

feshedilmesi veya süresinin sona ermesi durumunda, bu durumun gerçekleştiği tarihi izleyen üç gün içinde ilan faaliyetine son verir.

ı) İlanlarında yetkilendirme sözleşmesine aykırı hususlara yer veremez.

i) İlanlarında yetki belgesi numarasına, yetki belgesindeki işletme adı veya unvanına, adres bilgisi hariç olmak üzere il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri ile 15 inci maddenin üçüncü fıkrasında belirtilen diğer bilgilere, iletişim bilgisine ve varsa taşınmazın enerji kimlik bilgilerine kolay okunabilir şekilde yer verir.

j) Alım satım, pazarlama veya kiralamaya yetkili olmadığı taşınmaza yönelik ilan veremez.

k) Her bir yetkilendirme sözleşmesi için fiziksel olarak veya elektronik ortamda dosya oluşturur. Yetkilendirme sözleşmesini

ve bu sözleşme çerçevesinde verilen hizmetler kapsamında düzenlenen sözleşme ve diğer belgeleri dosyasında en az beş yıl süreyle saklar.

ALIMA SATIMA ARACILIK SÖZLEŞMESİ

Yönetmeliğe ile alım satıma aracılık sözleşmelerinin içeriği hususunda birçok düzenleme yapılmıştır. Buna göre söz konusu alım satıma aracılık sözleşmesinin alıcı, satıcı ve işletme/sözleşmeli işletme arasında imzalanacağı ve en az 3 nüsha düzenleneceği, sözleşmenin asgari olarak şu bilgilere yer vermesi gerekeceği hüküm altına alınmıştır;

a)İşletme veya sözleşmeli işletmenin yetki belgesi numarası, iletişim bilgileri ve tebligat adresi ile sorumlu emlak

danışmanının adı, soyadı ve imzası.

b) Alıcı veya satıcının gerçek kişi olması durumunda bu kişinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası, iletişim bilgileri, tebligat adresi ve imzası; tüzel kişi olması durumunda ise tüzel kişinin unvanı, iletişim bilgileri ve tebligat adresi ile temsile yetkili kişisinin adı, soyadı ve imzası.

c) Taşınmazın tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi ile varsa taşınmazın enerji kimlik bilgileri.

ç) Taşınmazın alım satım bedeli ve bu bedelin ödenme yöntemi.

d) Kararlaştırılması halinde oran veya tutarı işletme veya sözleşmeli işletme için hizmet bedelini aşmamak koşuluyla alıcı veya satıcının sözleşmeden cayması durumunda karşı tarafa ve işletme veya sözleşmeli işletmeye ödenecek cayma bedeli ve sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi halinde uygulanacak ceza koşulu.

e) Hizmet bedeli.

f) Tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli gibi masrafların alıcı ve satıcı arasındaki paylaşım usulü.

g) İlgili kanuna göre sözleşmenin uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda hangi il mahkeme ve icra dairelerinin yetkili olduğu hususu, uyuşmazlığın çözümü için arabuluculuk veya tahkim gibi alternatif çözüm yollarına başvurulmasına ilişkin kayıtlar ve kararlaştırması halinde tarafların diğer hukuki ve mali sorumlulukları.

KİRALAMAYA ARACILIK SÖZLEŞMESİ

Yönetmeliğe ile kiralamaya aracılık sözleşmelerinin içeriği hususunda da birçok düzenleme yapılmıştır. Buna göre söz konusu kiralamaya aracılık sözleşmesinin kiracı, kiralayan ve işletme/sözleşmeli işletme arasında imzalanacağı ve en az 3 nüsha düzenleneceği, sözleşmenin asgari olarak şu bilgilere yer vermesi gerekeceği hüküm altına alınmıştır;

a)İşletme veya sözleşmeli işletmenin yetki belgesi numarası, iletişim bilgileri ve tebligat adresi ile sorumlu emlak

danışmanının adı, soyadı ve imzası.

b) Kiracı veya kiralayanın gerçek kişi olması durumunda bu kişinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası, iletişim bilgileri, tebligat adresi ve imzası; tüzel kişi olması durumunda ise tüzel kişinin unvanı, iletişim bilgileri ve tebligat adresi ile temsile yetkili kişisinin adı, soyadı ve imzası.

c) Taşınmazın tapu kaydı bilgileri, cinsi, adresi ve özellikleri ile varsa taşınmazın enerji kimlik bilgileri.

ç) Taşınmazın kira bedeli ile kira bedelinin yıllık artış oranı ve ödenme yöntemi.

d) Kararlaştırılması halinde oran veya tutarı işletme veya sözleşmeli işletme için hizmet bedelini aşmamak koşuluyla kiracı veya kiralayanın sözleşmeden cayması durumunda karşı tarafa ve işletme veya sözleşmeli işletmeye ödenecek cayma bedeli ve sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi halinde uygulanacak ceza koşulu.

e) Hizmet bedeli.

f) İlgili kanuna göre sözleşmenin uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda hangi il mahkeme ve icra dairelerinin yetkili olduğu hususu, uyuşmazlığın çözümü için arabuluculuk veya tahkim gibi alternatif çözüm yollarına başvurulmasına ilişkin kayıtlar ve kararlaştırması halinde tarafların diğer hukuki ve mali sorumlulukları.

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin tamamına buradan ulaşabilirsiniz.

AV.ONUR KEMAL ÇAKIR